地上權元年 開跑！

政府各部門卯足全力推動資產活化，大部分採取地上權或BOT開發模式，其中地上權的比率有愈來愈高的趨勢，以2102年政府土地交易總金額1330億元來看，地上權占372億元、28%。2013年地上權招標案估計超過500億元，專家認為：地上權元年，開跑！
2012年11月下旬，金管會祭出「新八條」嚴控壽險業買樓，規定最低收益率需達2.875%，以台北市精華區辦公大樓投報率2～2.2%，新八條規定等同「禁止買樓」；不過，新八條第五條規定，鼓勵保險業投入公共建設，考量有使用期間，地上權將不受限制。換言之，金管會寄望把壽險業的資金引入地上權、BOT等公共建設，因此2013年的大面積國有地採地上權或BOT開發模式將成市場主流。
根據瑞普國際物業統計，2012年成功標出的地上權金額高達370億元，土地面積9.2萬坪，其中又以南山人壽以268.88億元標下信義計畫區5357坪的世貿二館金額最高，占72.43%強。另外，2013年最受矚目的地上權指標大案，就是信義計畫區A25地上權BOT招標案，6月10日開標，土地面積5449坪，預估得標權利金將刷新世貿二館的最高紀錄。
仔細核算租金收益率
儘管金管會積極將壽險業資金引入地上權開發案，然而地上權開發案真的如外界預期會熱到發燙？例如：台灣菸酒板橋土地、成功高中旁市府地等地上權標案皆流標收場，甚至國產署景美財訓所三次流標，才終於有四家建商遞件通過資格審查。
「過去五年來國有財產局標售土地熱鬧非凡，自從大面積國有地停售，改成地上權投標後，投標人銳減！」房產專家邱太指出，壽險業、建商只對像信義計畫區、東區SOGO百貨商圈精華地段的地上權有興趣，因地上權得標人沒有土地所有權，僅有建物所有權，且還有地上權50～70年的年限，從估價角度來看，土地會增值、房子會貶值，投標人是以租金反算值不值得開發，尤其上述流標個案，均非A級辦公室、百貨商圈，未來空置率高，租金收益未達預期，虧本的可能性高，因此流標收場。
不過，地上權BOT案肯定是未來大面積國有地的主流開發模式，除了信義計畫區A25外，松山機場園區（2萬7225坪）、仁愛路空軍總部（2萬1628坪）、台灣菸酒建國啤酒廠（1萬5730坪）、景美財訓所（1萬672坪）都是市中心上萬坪的地上權開發案。住商不動產企研室主任徐佳馨表示，大面積的開發案通常朝複合式開發，也就是說有住宅、商場、辦公室等用途，因此租金收益率的推算，將是地上權權利金出價的關鍵指標。
地上權叫好不叫座？
徐佳馨解釋說，信義計畫區的70年地上權開發案，土地的行情為一般市價的七成，但出了信義計畫區之外，非商圈的地上權估價，僅能估市價的5～6成，甚至更低。地上權的估價主要還是以地段為主，其次才考慮用途、權利存續期間、支付地租之有無、權利讓與的限制等。也就是說，精華地段的地上權建商搶著要，偏遠地段的地上權開發商則是興趣缺缺。
邱太分析，台北市京站住宅只有使用權50年，目前殘餘年限約40年，目前成交行情約42～45萬每坪，以一戶13坪為例，總價約546萬～585萬，每月租金月2萬3000元左右，年租金約27.6萬，若不計算折舊，約20年還本；剩下約25年都是賺的。要特別注意的是，京站只有使用權，使用權的價值將會逐年折舊，所以買這類的住宅要特別小心，尤其是使用年限愈接近到期日，價格往下掉的速度更快。
至於政府為何從公開標售土地演變為地上權開發？房地產名嘴田大權表示，2006年政府將信義聯勤土地公開標售，由新光人壽得標，一連串的大面積土地不斷破新高標出，在野黨質疑執政黨賤賣國有地，因此政府開始改弦易轍，公告大台北大面積土地停止標售，改以地上權開發來替代。
值得注意的是，2013年推行的地上權標案，許多都是流標收場。例如：1月25日底標13億元的台灣菸酒板橋土地流標；3月12日景美財訓所土地第三次流標3月27日才總算有幸固、冠德、太子、南山人壽四家遞件，並通過資格審查，預計4月中開標。顯見壽險業者、建商對地上權的標案，也未必都喜歡，因此造成非精華地段的地上權開發案，落得流標收場。
來源 yahoo新聞
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