【生活法律常識】如何看懂公寓大廈管理條例（二）

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【生活法律常識】如何看懂公寓大廈管理條例（二）

作者﹕臺灣執業律師陳惠如

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2014-2-25 10:34 上傳

話說除了處理了有關所有權的歸屬和各該部分的使用收益問題外，公寓大廈管理條例裏面還有一些很重要的規定，其中之一便是召開「區分所有權人會議」和訂定「規約」的要求。另一個則是要求各公寓大廈設置「管理委員會」。
如果我們把公寓大廈想像成一間公司，那麼這個區分所有權人會議就像是股東大會一樣，而這個所謂的規約就像是公司章程。區分所有權人會議可以透過表決的方式來決定公寓大廈裏面大大小小的事情。另外規約也是由區分所有權人會議來訂定，公寓大廈一旦訂定了規約，那麼就會像是公司要依照章程而行，公寓大廈內的大小事原則上就要依循規約的內容來執行，即使是後來的區分所有權人有變動了，有新住戶了，凡是住在這個公寓大廈裏的都要依循這個規約的要求來生活。

至於說到這個管理委員會，一般簡稱「管委會」，想必有許多住過公寓大廈的人都聽說過這個組織，舉凡和大樓設施維護修繕有關的，大多是屬於管委會的職務範疇。公寓大廈管理條例要求各公寓大廈必須設有管委會或管理負責人，來執行區分所有權人會議決議的事項，以及進行公寓大廈的管理維護。

再拿公司來打個比方，這個管委會的角色倒真的像是公司的董事會，管委會的成員，是由區分所有權人從住戶中選任管理委員來組成，有些大樓若是沒有設置管委會的，也至少必須由住戶中選任一個管理負責人，來負責處理公寓大廈的管理維護。

一般公寓大廈住戶最常找管委會的，大概也不外就是繳交管理費或者大樓設施報修之類，看似小事，但在公寓大廈管理條例施行前，公寓大廈裏若是沒有這樣的管家角色存在，那麼這些小事除了比較熱心的住戶會出面處理之外，否則就是沒人管了，也因而有許多剛蓋好時還看似整潔的大樓，在不消幾年後就因缺乏管理而顯得亂糟糟的了。

公寓大廈除了要有區分所有權人會議，有規約，有管委會之外，如果要確實把這個公寓大廈管理好維護好，其實還需要金錢。公寓大廈的管理維護其實是需要一定支出的，如果公寓大廈僱用了所謂的「公寓大廈管理維護公司」（也就是俗稱的保全公司），那麼這就至少需要一筆固定的開銷，另外若是大樓電梯壞了，或是消防設備要更新了等等，這些也都要有支出才行。

管理維護的費用從那裏來？繳過管理費的住戶這些應該就會立刻想起來，對，就是管理費。公寓大廈管理條例裏面要求公寓大廈必須設置專戶儲存「公共基金」，由管委會或管理負責人負責管理，而這個公共基金有部分可能是由建商提撥的，除此之外就是由區分所有權人繳納或是大樓的其他收入來充實。

公寓大廈共用部分的修繕、管理、維護的費用，原則上就是由公共基金來支付，若是區分所有權人或是住戶積欠應該繳納的公共基金，或是他應該要分擔的費用超過二期或是達到一定金額，可是會被訴請強制遷離的，因此若有住戶拒繳管理費，那麼就要當心了。

公寓大廈裏面該有的都有了之後，接下來要如何面對住戶們生活中大小事呢？又要且待下回分曉了。

資訊來源: 生活萬象/生活法律常識epochtimes.com

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