【生活法律常識】如何看懂公庽大廈管理條例（一）

加好友 · 發表於 2014-2-25 10:33

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【生活法律常識】如何看懂公庽大廈管理條例（一）

作者﹕臺灣執業律師陳惠如

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2014-2-25 10:33 上傳

在地狹人稠的台灣，相信現在有許多人是住在公寓大樓裏面，尤其在城市生活的人們，平日進出之處大概不脫所謂的公寓大廈。這種在現代常見的住宅型態，由於大樓住戶們必得是密密麻麻地同處一個有限的立體空間範圍裏面，這樣的空間範圍，想必有很多是大家必須共同使用的，例如一樓進出的門廳，電梯，或者是頂樓等等。
由於生活環境相對狹小，一旦相處時日久了公寓大廈的住戶們彼此間難免會發生一些或大或小的磨擦，這些造成住戶間彼此不愉快或是爭執的事件，如果是因為個性不合那實在也罷，住戶只能自尋出路囉，那如果是由於大樓的管理或是使用上等等方面出現了爭執，那就得要問一問是否有法可循了。

台灣在西元一九九五年之前，和公寓大廈最直接密切相關的法律大概只有民法第七百九十九條而已，這個關於區分所有建築物的條文是這樣規定的：「數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部份，推定為各所有人之共有，其修繕費及其他負擔，由各所有人，按其所有部分之價值分擔之。」

仔細看一下，這個條文其實只是簡單處理了共同部分所有權以，及修繕和其他負擔的分擔問題而已，實在不足以應付現今複雜多樣的公寓大廈管理問題。在台灣，公寓大廈無法可管的情形一直持續到西元一九九五年才有了改善，這一年的六月公布了有居家憲法之稱的「公寓大廈管理條例」，到了此時台灣的公寓大廈管理才有了比較完善的法律可用。

自從台灣有了「公寓大廈管理條例」之後，公寓大廈的住戶們無時不在這部法律的影響下，那麼要怎麼看懂這部法律就非常地重要了，以下將簡要地說明幾個公寓大廈管理條例的用語，然後再介紹一些實際案例來讓大家了解原來公寓大廈管理條例是要這樣用的。

先來談一下「所有權」的問題，由於公寓大廈是屬於區別一個立體空間而劃分出數個所有權的情形，有別於傳統所有權範圍只談平面的劃分，因此民法稱這種大廈或大樓為「區分所有建築物」，在公寓大廈管理條例裏面則是稱這種所有權為「區分所有權」，至於所有權人就稱為「區分所有權人」。

公寓大廈管理條例裏面將公寓大廈的所有權主要分成「專有部分」和「共用部分」兩種，淺白的說，前者是指住戶各自擁有可供自己獨立使用不受他人打擾的空間，例如自己的家門關起來沒開門別人進不去的那個空間；後者則是指可供住戶共同使用的空間，俗稱大公小公的就是指這個部分，例如一樓供住戶進出的門廳，中庭花園等等。這裏的共用部分和是民法第七百九十九條所稱的共同部分，只是用語有些許差別，意義事實上是一樣的。

共用部分由於是供大家一起使用的，因此有許多爭執也發生於此，那麼這個部分要如何管理使用就成了決定居住品質好壞的一個重要指標，關於這個問題公寓大廈管理修例另外還有一些很重要的安排，其中之一召開「區分所有權人會議」和訂定「規約」的要求，另一個則是要求各公寓大廈設置「管理委員會」。那這些名詞又是什麼意思？是作什麼的？要且待下回分曉囉～

資訊來源: 生活萬象/生活法律常識epochtimes.com

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