豈有只處罰代書之理

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豈有只處罰代書之理
2014年01月28日00:10
作者：張升星（台中地方法院法官）

「實價登錄」覆議在即，仍有若干法律爭議未獲釐清，值得深入探討。

實價登錄規定在《地政士法》等法案，規範對象為代書、房屋仲介及交易當事人。《地政士法》規定代書應於所有權登記完畢後三十日內，向主管機關申報「實際資訊」，否則裁處三萬至十五萬之罰鍰。

朝野立委聯手修法，增加「限期改正」的前置要件，代書如果申報不實，只要期限改正，就不會受罰。行政院認為此舉係對「實價登錄」大開後門，房價透明化的理想落空，因此提出覆議。

代書陳情的重要理由是「公親變事主」，如果交易雙方蓄意隱瞞，提供不實資訊，為何處罰代書？這種說法看似言之成理，其實是虛偽命題。因為行政罰法第7條規定：「違反行政法上義務之行為非出於故意或過失者，不予處罰」，除非行為人具有「故意」或「過失」，否則根本不會受罰。倘若交易雙方蓄意隱瞞，代書既非故意，當然不會受罰；至於有無「過失」？因為代書並非公權力機關，亦無強制調查權限，只要執行業務符合地政登記專業，即已盡相當注意義務，亦難認其具有過失，同樣不應受罰。

迄今為止，代書受罰案例多屬「逾越法定期限未予申報」，並非申報不實。既然如此，難道代書陳情只是杞人憂天？其實，問題的關鍵在於行政機關對法律的錯誤理解！

法律要求代書必須申報「實際資訊」，而內政部發布之法規命令將「實際資訊」包括：登記文號、建物門牌、土地標示價格、房屋價格、車位數量類別等等。由於申報內容鉅細靡遺，疏漏恐亦在所難免。然而依照行政機關操作實務，只要上開資訊稍有出入，即使無關「房價」，仍然可能被認定「登錄不實」，誠屬情何以堪。

所謂「登錄不實」與「申報錯誤」，客觀狀態均係文書內容與實際情況不符，但其主觀犯意截然不同。「登錄不實」是指代書「明知」內容虛偽，仍然執意申報；反之，如果代書並非「明知」內容虛偽，而是申報疏漏之錯誤，如何認定「不實」？換言之，「登錄不實」在法律概念上僅限「故意」，並無「過失」登錄不實之情形。

但是行政機關往往怠於調查認定，一味濫用行政罰法「非出於故意或過失」的規定，逕自推論行為人「縱非故意，仍有過失」，並且振振有詞據為「依法行政」的裁罰根據，這才是民怨高漲的根本原因！

文書使用是社會生活的重要部分，即使公權力機關的文書製作，也有登載內容與實際不符的錯誤事例，政府率皆採取公文更正的方式事後救濟。難道只准州官更正，不許百姓補正？

立法院應該把《平均地權條例》中允許當事人「限期改正」的規定刪除。因為當事人才能真正掌握「實際資訊」，哪有當事人可以限期改正，但是代書和仲介卻必須立即處罰的道理？

資訊來源: 蘋果日報

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[社會] 豈有只處罰代書之理

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