德國：住宅不是商品，是人權

房地產是什麼？德國人認為是民生必需品，台灣人卻視為生財工具。 台灣炒房成本太低，日本是台灣四十二．五倍，美國也高達二十五倍。 若稅法不改，居住正義更難以落實。


台灣為何變成炒房天堂？答案是，台灣囤房與買賣房屋的成本，和許多先進國家相比，簡直是微不足道。

以同樣價值的房子來說，在日本一年的持有稅是台灣的四十二．五倍，美國則是台灣的二十五倍，怪不得有人樂得坐擁多屋，年輕人只能望屋興嘆。

德國：重罰炒作 保障人權

對住宅的基本概念不同是主要關鍵。政治大學地政系教授徐世榮分析，德國認為住宅具有壟斷性，又是民生必需品，不應用來炒作獲取暴利。相較之下，台灣把土地看成生財工具，能搾出愈高價值愈好。

德國人認為，土地與房產不同於一般自由買賣的商品，而是基本人權，依據此一原則制訂出抑制炒作房地產的嚴格稅法，甚至是刑法，以保障居住權。

比如說，在台灣賣房，往往坐地起價，一個願打一個願挨。但在德國不一樣，如果開價超過基準價二○％，地產商將遭受最高五萬歐元（約一九○萬台幣）的鉅額罰款，若超過五○％，除了罰款還可能面臨三年徒刑，因為涉嫌惡意炒作。

此外，在德國買賣不動產的獲利，也課以重稅。購屋十年內出售的獲利要被課一五％以上的「投機稅」。相較之下，台灣的「特種貨物及勞務稅」（即奢侈稅），卻只課得到兩年之內轉手的不動產獲利，稅率最高一五％，最低一○％，相較起來輕多了。

再看台灣的鄰居日本，房地產價格平穩，五年來漲幅不到三％，高昂的交易成本是原因之一。

消基會房屋委員會召集人林旺根指出，根據日本「租稅特別措置法」，房地產五年以內轉手都算短期交易，要課的稅高達三九％（國稅三○％、地方稅九％），持有五至十年間轉手，稅率也高達二○％。

日本：雙管齊下 抑止囤房

交易稅只在房地產出售時才產生影響，真正讓日本人不敢囤房的，其實是持有稅。日本房地產持有成本很高，每年要繳固定資產稅、都市計劃稅。

固定資產稅的稅基是房屋的實價，稅率是一．四％。而都市計劃稅，是按地段課徵，愈靠近市中心愈高，最高可能到○．三％。兩者相加，實質稅率最高可達一．七％。

相較之下，在台灣持有房屋的成本極低，地價稅一％，自用住宅房屋稅率○．二％，但重點在於地價稅的稅基並非實價，而是市價五分之一的「公告地價」。

而房屋稅的基準、「房屋評定現值」同樣三十年未調整，連市價一半都不到。

換句話說，台灣的房屋實質持有稅率只有萬分之四。同樣持有價值一千萬台幣、位於首都市區的房子，在台灣一年的持有成本只要四千元，在日本卻要十七萬元，是在台灣的四十二．五倍。在台灣炒房、囤房的成本低廉，可見一斑。

那麼在資本主義發達的美國呢？

徐世榮說，美國因為地方政府實行高度自治，需要自籌財源，房地產交易資本利得稅各州不同，但多在三○％左右。持有稅率則約為一％，是台灣的二十五倍。

台灣要提高房地產持有成本說來不難，但地方政府要有決心。因為台灣房地產稅率跟各國相差無多，主要問題在稅基，而公告地價與房屋評定現值，都是由各縣市自組的評議委員會決定。

徐世榮說，地方政府不應把責任推給中央，把稅基調到趨近市價，不僅馬上增加地方可用財源，也可讓一人擁有百棟房產的誇張囤房現象絕跡。

日本一九八九年頒布的「土地基本法」揭示了土地的公共性原則，值得台灣參考：一、土地應以公共福祉為優先；二、抑制投機性之土地交易；三、土地增值利益應適當回饋。

「居住正義」在台灣，不應只是口號，而是真正能落實到法律與政策上的信仰。

2015-01-20 天下雜誌 565期    文/劉光瑩

台灣是投機取巧者的天堂真是不為過,法律定訂的依據也很糟,倒是三不五時就創造一堆道德口號,卻無實際效果!!

愛國&團結 似乎是很久遠的傳說,甚至成為歷史

反觀台灣….
雖然一堆人在罵是政府及財團不斷蓋大樓建商圈造就高房價.

但仔細想想不全然, 財團並沒有叫周遭房屋的屋主,地主及擁房投資客去哄抬自己房屋及土地的價格.
並不是那些有錢大老闆們為賺大錢逼死其他小老百姓們.
是小老百姓逼死小老百姓.

大家都說要要學國外改法改規改這改那的, 我認為沒有用….
因為你改變不了台灣許多人貪婪無盡的本性, 你會改他會鑽…..

人家財團蓋一個大樓裡面裡外外新豪宅他可以把它當成一個商品等人買.
他是財團他本來就是要回收利益.

但房屋投資客擁得那些房子20, 30年的住宅…… 他們也比照辦理…..
就算是老舊住宅她也當商品賣你要他賺一百萬他不會滿足的, 他要跟財團一樣要賺5百萬一千萬…
他只會把自己當財團看自己口袋的深度, 不會去想要幫人家成就無負擔的擁有一個家.

德國的法律對德國人有用, 那是德國人的素質就是比台灣人高 ; 會比台灣人替他人找想.

我們很多人都說台灣人很有人情味, 去國外人家外國人都很冷漠......  在我看來是狗屎.....
但以一個社會架構來看很多台灣人是不對社會負責的 甚至是冷漠無情….

你跟台灣人以”人”對”人”個別相處, 他可以非常熱情且有人情味.
但若拉高到社會層面以上, 其他人家的小孩的死活關我屁事, 不管用搶用騙用拐的 我能給我家小孩一輩子富裕且不愁吃穿才是重要的…

所以我們很多台灣人的思維都是 : 國家及政府必須對我負責, 但我不需要(不願意)對社會負責.