【生活法律常識】房屋租約需要去公證？

加好友 · 發表於 2014-2-25 10:48

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【生活法律常識】房屋租約需要去公證？

作者﹕臺灣執業律師陳惠如

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2014-2-25 10:48 上傳

房屋租約在什麼情況下需要去公證？在談到房屋租約時，大家或許常聽到過「買賣不破租賃」這樣的用語。對於學法律的人來講，這個用語可以說是熟得不能再熟了，不過有許多人可能搞不清楚這個用語究竟是什麼意思。
要解釋這個用語之前，我們可以先舉個例子來講：假設今天有位陳先生向王太太租了一間房子，兩人約定好租期、租金等等事項後也順便簽了約，後來在租期內王太太把這間房子轉讓給一位林先生，那麼林先生可不可以說他並沒有把房子租給陳先生而要求陳先生搬出去呢？

所謂的「買賣不破租賃」就是指林先生在受讓王太太賣給他的這間房子時，也要一併承受王太太當陳先生房東的地位，換句話說，就是林先生會變成陳先生的房東，租約變成林先生和陳先生之間的事。

如此一來林先生就不能要求陳先生搬出去了，不過在此同時由於房東變成是林先生，所以陳先生應該要把租金交給林先生而不是王太太。

民法有關「買賣不破租賃」是規定在第四百二十五條，這個條文在民國八十八年修正以前規定不管是房屋或是土地，只要是出租人把房屋或是土地交給承租人後，在承租人占有中，即使在租期內出租人把原來歸他所有的房屋或土地轉讓給其他人，這個受讓人的人，都必須承受原來出租人的地位變成新的出租人。

這個規定的原來用意，其實是要保障一些無殼蝸牛的，讓一些承租房屋或土地的人，可以不致於因為出租人把房屋或土地轉手賣給別人，而意外落得被迫遷出的窘境。不過很遺憾的是，這樣的規定被一些不法之徒濫用，作為降低別人去購買法拍房屋或土地意願的手段。

有些人欠了錢，後來房子或土地要被法院查封拍賣，其中一些不肖的債務人，為了不想讓別人買走他的房屋或土地，於是就去找人來和他訂立了租期很長的假租約，由於別人不容易去證明租約的真假，如果再配合當年民法第四百二十五條的規定，那麼經由法拍買了這樣房屋或土地的人會等於白買，雖然買了房屋或土地可是卻因為租給別人而不能用，這種假租約往往不定期限或者租期很長，租金甚至也很低，誰買誰倒楣。

於是像這種上頭有租期很長的房屋或土地，通常在拍賣時會流標賣不出去。為了要處理這種利用假租約來妨礙法院拍賣所造成的問題，以及同時兼顧法律原先要保障承租人的意旨，後來民國八十八年民法債編進行修改時，一併對民法第四百二十五條作了修正。

新的規定要求，對於這種出租房屋或土地的租約，若是屬於未定期限或者是租期超過五年的，只有在這種租約是經過公證的，才能適用「買賣不破租賃」的規定。

因此，就現行的規定而言，如果是要租房屋或土地而且時間又是屬於未定期限或者超過五年的，建議此時承租人應該要求出租人一同去就這個租約進行公證，否則若是租約未經公證，而出租人又真的把房子或土地轉讓給別人時，那時承租人就可能要擔心被「掃地出門」了。

資訊來源: 生活萬象/生活法律常識epochtimes.com

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