【即時論壇】澄清關於土地徵收的錯誤認知

加好友 · 發表於 2013-9-15 20:38

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【即時論壇】澄清關於土地徵收的錯誤認知
2013年09月15日20:30
作者：林健正（國立交通大學材料系教授）

《蘋果日報》「人間異語：土地被徵收你們哪知痛苦」受訪者提到以下幾點：
1.好的地段早被財團先買去開發，根本不可能住回原地。

2.我家農地1坪原來3萬，徵收變建地漲成1坪30萬，等於我1坪要貼27萬買回，這麼多錢，我去哪賺？

3.假設投資客或地主有2000坪「農地」，徵收後地目變更，以換地40％計算，就可能換到航空城800坪「建地」，穩賺。連40年的老房子，1坪都漲到26萬。

以上這些觀念非常的錯誤，造成社會大眾對區段徵收的誤解。事實如何？說明如下：

1.區段徵收類似市地重劃，但是區段徵收是依抽籤籤號由地主自行選配任何街廓或區位，不受原有土地位置的限制，市地重劃才是原位次分配。兩者配地的方式不同，不能混為一談。唯有這樣的配地方式(全部打散重分配)，計畫才能完全公開透明化，落實民眾的參與。

2.區段徵收配回的土地叫抵價地，抵價地比例與區段徵收的地價補償（市價徵收）、配地時的地價等完全不相干。配地所依據的權利價值不等於地價補償，而是要乘上一個係數，這個係數已修正評定地價與地價補償的價差。這個道理就像民間所熟悉的合建那樣，地主分回幾成的樓地板面積，與合建前後的房價不相干。

3.區段徵收利用統計學原理做為配地的工具，配地比例整體有一個平均值，但容許有各個差異，要領商業用地或公設比較完備的區段（如大馬路、公園、學校等旁邊）領回比例就比較少。其他部分領回比例就會比較高。先選後選都一樣，選得好就領得少，要領得多就要選比較不好的區位，非常公平。

4.受訪者指稱連40年的老房子1坪都漲到26萬。這是因為老房子的地目通常是甲種建築用地，甲建的公告現值與農地的公告現值常有2-3倍的差距，若又在大馬路旁，公告現值常是農地的4-5倍(稱為路線價)。如果農地平均配回將近40%, 原甲建平均就配回80-120%，原大馬路線旁(無論農地或建地)平均就可配回160-200%。

5.配地時地價補償換算權利價值，農地、甲建與路線價權重不同。至於區段徵收地上物的補償，屋主是領住宅重建的費用，農地是領農作物的補償。相對利益如何，其實不難理解！

以上提供給大家參考。

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資訊來源: 蘋果日報

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