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作者： 邱莞仁 | 中時電子報 – 2013年6月9日 上午5:30
工商時報【邱莞仁】
■在住宅限購令遲遲未放鬆，商鋪供過於求的情況下，又稱「寫字樓」的商辦大樓成為中國大陸投資客的新寵，也成為地方政府快速擴張城鎮規模的重點項目，包括天津、瀋陽、南京、青島等重點城市，其快速新增的寫字樓使得這些城市被列入具有風險性。但中國真的需要這麼多寫字樓嗎？
寫字樓是商辦大樓的別稱，在中國大陸許多大城市裡，寫字樓被視為城市進步的象徵，也是在住宅限購令，以及商鋪供過於求後，另一個投資客追捧的對象。
根據華西都市報引述綜合性地產諮詢服務公司世邦魏理仕日前發佈的「中國辦公樓實情調查」報告，特別針對北京、廣州、杭州、上海、大連、寧波、成都、青島、深圳、武漢、南京、重慶、瀋陽、天津等14個重點城市的調查顯示，這14個城市未來4年的寫字樓供應增長高達80％，供應總量約4,100萬平方公尺。
該報告指出，目前大陸國內二線城市幾乎都在開發或者規劃建設新興區域、新中央商務區，在這一趨勢帶動下，大量商業地產項目湧入市場，寫字樓也如雨後春筍集中出現。
二線城市過度開發
但事實上，這一動力並非是由經濟增長拉動市場需求而直接推動的。很大程度上，這種快速擴張是受地方政府的決策引導所致。
世邦魏理仕分析，很多地方政府熱中於開發新區、建設新中央商務區，以便藉此來推動土地的銷售、城市的發展、基礎設施建設以及房地產投資，二線城市商業地產過度開發令人擔憂。
基於過去3年的平均吸納率測算，世邦魏理仕將天津、瀋陽、重慶評定為供過於求的高風險城市，如要消化未來4年的預期供應量，所需時間分別為60年、25年、20年；而諸如成都、深圳、武漢、南京、青島等城市，被世邦魏理仕列為中等風險城市，認為這些城市未來4年的寫字樓供應量，需要10年以上的消化期。
結果表明，北京將是唯一一個可能出現市場供不應求的城市。其他如廣州、杭州和上海的兩種吸納期都在4年左右，市場基本達到供求平衡；而其餘城市則由於供應量過大，所需的吸納時間將遠長於4年。
天津寫字樓 風險最高
以風險最高、吸收週期達到60年之久的天津為例，該市未來超過370萬平方公尺的寫字樓新增供應都來自濱海新區，占全市供應的70％。而新區內的空置率也在不斷上升。到2012年底，濱海新區的平均空置率為25.2％，比2011年末上升了約15個百分點。
同樣供過於求、吸收週期長達25年的東北地區重鎮瀋陽，多年致力於金廊區域的開發建設，也導致大量新增寫字樓項目將在未來幾年內密集入市。成都也有相似情況，而這個區域就在天府新城。
紐約時報指出，可以見得，不同城市的未來供求前景存在很大差別。作為中國的政治、經濟及金融中心，譬如北京和上海浦東屬於成熟的寫字樓市場，但城市的規模與定位畢竟各不相同，大陸的眾多二線城市並不具備如北京或上海浦東一樣的強大需求。
隨之而來的，是市場對於寫字樓建設供過於求、以及對同質化嚴重的擔憂。大陸寫字樓是否已經過剩，成為一個頗富爭議的熱點話題。
此外，二線城市的寫字樓市場在閒置率過高的情況下，也必須面臨巨大的壓力和嚴峻的市場前景，起主導作用的地方政府必須有所行動，避免引發嚴重的地方債務問題。
來源 yahoo新聞
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2013/06/09 By 游幃翔 |
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