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物價攀升，民眾荷包愈來愈吃緊，除了對生活開銷斤斤計較之外，購屋時的房貸利率更要精打細算。為了配合中央銀行的打房政策，許多大型行庫的房貸利率訂在二％以上，如果是位在特定地區的第二間房屋，房貸利率更是從二．三％以上起跳。
相較之下，不受央行直接管轄的壽險公司，房貸利率顯得有競爭力得多，目前一．九％以下的貸款利率依然隨處可見，只要房屋地段好、個人信用能力強，貸款利率甚至下殺到一．八六％，因此吸引愈來愈多民眾轉向壽險公司申貸。
去化資金 壽險搶進房貸市場
壽險公司搶進房貸業務，主要是因為手頭資金過剩，且放款比重只占可運用資金的四．八％，距離保險法規定的上限三十五％還有相當大的放款空間。以壽險業的可運用資金十三．四兆元來看，壽險公司至少還有四兆元的額度可以跟銀行房貸一較高下。
此外，國內的房貸利率雖低，但房屋貸款有不動產做為擔保品，違約風險低，又能達到去化資金的效果，即使獲利有限，依然有許多壽險公司積極和銀行搶食房貸大餅。
根據本刊調查，目前包括國泰、富邦、三商美邦、中國信託、台灣、中國、新光、臺銀、保誠、南山及中華郵政等壽險公司都有開辦房貸業務，其中以國泰人壽的總放款金額最高，約三七○○億元，至於新光、南山、富邦等資金充裕的大型壽險公司，也都有數百億元的放款量。
利率低 指數型房貸受青睞
壽險公司的房貸方案以「指數型」與「固定型」二種為主，前者是根據「指標利率」做為調整房貸利率基準，另外再搭配「加碼利率」。後者則是在固定利率期間，不管市場利率上升或下跌，房貸利率都維持不變。
固定型房貸的優勢在於利率攀升時，可以鎖住低利，對抗升息壓力，然而目前國內利率仍舊維持低檔，且央行短期內無升息打算，因此市場上以指數型房貸較受民眾青睞。
國泰人壽整合行銷部高級研究員陳志民表示，指數型房貸又可分為「一段式」及「分段式」利率二種，前者是以指標利率加上一固定的加碼利率，優點是房貸利率只會隨著指標利率浮動，因此利息相對穩定，適合有長期還款計劃的民眾。
至於分段式利率則是指標利率加上階梯式利率，優點是前六個月到一年的利率較低，但第二、三年的利率會逐漸升高。陳志民說，這種利率「前低後高」的房貸方案，適合打算在短時間內清償的投資型購屋人，或預計在短期內會有大筆資金提前還款的民眾。
優質客戶＋精華地段 享低利房貸
必須注意的是，無論選擇哪一種房貸方案，貸款人都必須符合壽險公司定義的「優質客戶」，以及擔保品位於特定都會區等雙重條件，才有辦法取得最優惠的房貸利率。
以某壽險公司的一段式房貸專案為例，只有年收入達七十萬元以上的公教人員、年收入一百萬元以上的上市櫃公司員工及醫療機構人員，或年繳保費達五十萬元的保戶，且房子買在台北市、新北市的板橋、三重、蘆洲、新莊、中和、永和、土城等精華區域，才能享有一．八六％的最低利率。
至於一般客戶由於信用能力較弱，即使房子買在大台北都會區，房貸利率仍會提高至二．一六％，如果是苗栗、南投、雲林、屏東、宜蘭、花蓮、台東等非都會區的不動產，房貸利率更會提高到二．五六％，足足比最優惠利率多出○．七個百分點。
貸款成不成 信用紀錄是關鍵
二十一世紀不動產民生圓環加盟店店長廖偉宏表示，無論壽險公司還是銀行，審核房貸時通常會從個人的收入、資產、負債、信用紀錄等資料了解其信用等級與還款能力，如果信用紀錄不良或還款能力偏弱，就算擔保品本身再有價值，仍會被銀行列為拒絕往來戶。
廖偉宏進一步指出，房貸利率與貸款成數是相對的，申貸成數若高達房屋鑑價金額的七～八成，因金融機構的放款風險較高，貸款利率也相對較高，相反的，如果貸款成數只有五～六成，則利率就有比較大的議價空間。
儘管壽險公司的房貸利率較低，但是對於正在背負房貸的民眾而言，轉貸究竟划不划算？
轉貸前 先計算成本
陳志民表示，將房屋貸款「搬家」之前，務必要計算代書費、房屋鑑價費、地政規費、帳戶管理費等轉貸成本，以免得不償失。其中，代書費約四千五百元、房屋鑑價費約三千～五千元不等、帳戶管理費約三千元，地政規費則按申貸金額乘以千分之一．二計算，除此之外，貸款人若提前解約，還要支付一筆違約金給原貸款機構。
他指出，若不計違約費用，則房屋貸款的轉貸成本大約為房貸金額的○．三％，換句話說，如果目前背負的房貸款利率是二．五％，則轉貸後的利率至少要低於二．二％才划算。
來源 yahoo新聞
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2013/04/30 By 游幃翔 |
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